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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Sachmängelhaftung des Immobilienverkäufers | estate agent/broker's liability for defects; implied warranty for proper quality | Weisen Immobilien, die verkauft werden, nach dem Besitzübergang Mängel auf, die der Käufer vorher nicht erkannt hat, stellt sich die Frage, welche Rechtsfolgen dies haben kann. Ist der Fehler so groß, dass der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch nicht unerheblich gemindert wird, dann liegt ein Sachmangel vor, der eine Pflicht zur Mängelbeseitigung begründet. Weigert sich der Verkäufer, einer entsprechenden Forderung nachzukommen, dann kann der Käufer den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz verlangen bzw. wenn der Verkäufer den Mangel zu vertreten hat, auch vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen (großer Schadensersatzanspruch). Ist der Mangel allerdings unerheblich, besteht weder ein Rücktrittsrecht noch ein Anspruch auf großen Schadensersatz. Wird ein Immobilienobjekt aus dem Bestand verkauft, wird in der Regel vermerkt, dass der Käufer das Objekt genau besichtigt hat und im derzeitigen Zustand erwirbt. Eine bestimmte Beschaffenheit oder Garantie (früher "zugesicherte Eigenschaft") wird nicht zugesagt und eine Mängelhaftung ausgeschlossen. Nicht auszuschließen ist eine Haftung für vorsätzliches oder arglistiges Verschweigen eines Mangels. Bei bestimmten Mängeln hat der Verkäufer den Gerichten zufolge eine Offenbarungspflicht. Er darf diese also nicht verschweigen bzw. macht sich bei Verschweigen schadenersatzpflichtig. So entschieden haben die Gerichte zum Beispiel bei:
Sind die Mängel bei der Besichtigung ohne Weiteres erkennbar, kann der Käufer später allerdings keinen Schadenersatzanspruch geltend machen. Es ist aber auch denkbar, dass der Käufer auf eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie großen Wert legt. In diesem Fall kann er sich diese Beschaffenheit im Kaufvertrag garantieren lassen. Dann haftet der Verkäufer dennoch, wenn diese Beschaffenheit zum Zeitpunkt des Besitzüberganges nicht gegeben ist. Hat ein Makler allerdings vor dem Abschluss des Kaufvertrages eine bestimmte Beschaffenheit z. B. im Exposé dargestellt, die dann nicht gegeben ist, kann der Käufer den Makler haftbar machen. Darauf haben kaufvertragliche Haftungsausschlüsse keinen Einfluss. Denkbar wäre allerdings, im Kaufvertrag den Haftungsausschluss auf den Makler zu erweitern. |
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